Brak umowy o pośrednictwo nie oznacza, że agent nie otrzyma wynagrodzenia za wykonaną pracę.
Choć art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi wprost, że umowa pośrednictwa musi zostać – pod rygorem nieważności – zawarta w formie pisemnej, powyższe nie oznacza jeszcze, że agent nieruchomości, który nie podpisał umowy z klientem, nie może liczyć na rozliczenie się z nim po sfinalizowaniu transakcji. Z pomocą przychodzą mu bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przypomniał o tym w najnowszym orzeczeniu sąd okręgowy w Poznaniu.
Jasna oferta
Jego rozstrzygnięcie odbiło się echem w środowisku pośredników. Chodziło o wynagrodzenie pośredniczki z Zielonej Góry, która reprezentowała właściciela lokalu użytkowego szukającego najemcy.
o podpisaniu umowy zaczęła promować ofertę w sieci. W anonsie nie wskazała adresu i lokalizacji lokalu, zastrzegła również, że warunkiem najmu nieruchomości jest zapłata wynagrodzenia przez zainteresowanego najemcę na rzecz pośrednika w wysokości 2800 zł netto. Dzięki podjętym działaniom po kilku tygodniach z agentką skontaktował się przedstawiciel banku, który szukał nowego miejsca dla placówki.
Pośredniczka poinformowała go wówczas o szczegółach oferty. Przypomniała też, że warunkiem dalszej współpracy jest zawarcie pisemnej umowy pośrednictwa i zapłaty na rzecz agencji wynagrodzenia.
Przedstawiciel banku podkreślił jednak, że nie jest umocowany do zawierania umów w imieniu banku. Niemniej zapewnił ją, że taka umowa zostanie w przyszłości podpisana przez upoważnionego pracownika, który będzie podejmował decyzję co do najmu lokalu.
Ta deklaracja spowodowała, że pośredniczka przystąpiła do pracy – przekazała dane dotyczące lokalu, zorganizowała prezentację w obecności właściciela. Podała również informacje o innych nieruchomościach znajdujących się w jej ofercie. Przedstawiciel banku wyraził zainteresowanie dwiema z nich i poinformował, że decyzję w sprawie najmu podejmie już wewnętrzny specjalista ds. nieruchomości, który przyjedzie do Zielonej Góry na oględziny z Warszawy.
Wskazany specjalista rzeczywiście skontaktował się z pośredniczką, poprosił o podanie większej ilości informacji na temat lokali oraz wykonanie fotografii oraz podanie telefonu kontaktowego do właściciela drugiej z nieruchomości – co ta uczyniła.
Ponowne okazanie lokali odbyło się już bez udziału agentki, która została poinformowana, że jej obecność nie jest konieczna i że bankowcy dadzą jej znać, która z nieruchomości zostanie ostatecznie wybrana. Po obejrzeniu lokalizacji potencjalnych bankowych placówek agentka otrzymała informację, że wybrany został pierwszy lokal oraz że bank we własnym zakresie podpisze umowę z jego właścicielem.
Korzyści kosztem agenta
Pośredniczka po tym, gdy dowiedziała się, iż doszło do zawarcia umowy najmu, wystawiła fakturę na rzecz wynajmującej. Ta uregulowała należność.
W przeciwieństwie do banku, który odmówił zapłaty, twierdząc, że nie miał od samego początku zamiaru podpisywać umowy z pośredniczką, a do zawarcia umowy najmu doszło dzięki staraniom jego pracowników. W taki sposób sprawa trafiła do sądu, który dał wiarę jednak twierdzeniom pośredniczki.
– Żądanie pozwu zostało oparte na art. 405 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a jeśli to nie jest możliwe, do zwrotu jej wartości. Od samego początku nie było zatem mowy o dochodzeniu wynagrodzenia z umowy pośrednictwa, jako że mowy być o nim nie mogło. Z powodów braku zawartej umowy powództwo takie podlegałoby oddaleniu – komentuje radca prawny Piotr Dobrowolski.
W jego ocenie jak najbardziej zasadne było dochodzenie zapłaty równowartości wynagrodzenia pośrednika tytułem zwrotu wartości bezpodstawnie uzyskanej korzyści.
– Do takiej sytuacji dochodzi, gdy ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby. W omawianej sprawie to bank uzyskał korzyść kosztem pośredniczki – wykorzystał jej pracę, nie płacąc za nią należnego wynagrodzenia – akcentuje prawnik.
– Wyrok potwierdził, że nawet jeśli nie doszło do zawarcia pisemnej umowy pośrednictwa, a usługa została wykonana i dodatkowo z góry było wiadomo, jaki jest jej koszt, to po stronie podmiotu, który podpisał umowę najmu, doszło do wzbogacenia kosztem pośrednika. Za co musi mu zapłacić – mówi adwokat Robert Kornalewicz, który reprezentował pośredniczkę w opisywanym sporze.
I dodaje, że w tej materii dotąd nie ma bogatego orzecznictwa. – Dlatego tak istotne jest, by pośrednicy wiedzieli, że nie stoją na przegranej pozycji, jeśli klient odmawia podpisania z nimi umowy i zapłaty wynagrodzenia za wykonaną usługę. Co – patrząc na dzisiejsze realia – zdarza się stosunkowo często – akcentuje mec. Kornalewicz. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 6 listopada 2019 r., sygn. akt X Ga 552/19
Źródło: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/311149927-Prowizja-rowniez--bez-umowy.html